北京高端百货金字招牌“赛特”，将变身“赛特+”下个月入市。近日，“赛特+”宣布将于11月30日正式开业，预计引入50%餐饮业态，且多为“黑珍珠”“米其林”餐饮品牌。从2019年6月底赛特关闭至今，改造已历时四年多，多方对其进展颇为关注。此次变身“赛特+”将高端餐饮业态作为发展主力，是看中周边白领客群的庞大消费力，不过“黑米”餐厅的高标准以及过重的餐饮占比对新项目运营具有一定压力。目前来看，高端餐饮业态能否真正盘活赛特+，仍是一个未知数。

强化“黑珍珠米其林”矩阵

作为旧改商业项目，赛特+将运营目标放在了白领客群上。北京商报记者从赛特+获悉，较于过往高端百货的定位，改造后赛特+将定位“北京CBD新社交聚场”，打造以高端餐饮组团为特色的品牌组合。

餐饮业态将成为赛特+发展的“重头戏”，多家“黑米”餐厅将被引入。北京赛特商业管理有限公司总经理朱凌介绍，赛特+将引入黑珍珠一钻餐厅蘭頌打造的新品牌“BONBOEUF”全国首店、黑珍珠一钻餐厅“柏景轩”、北京米其林一星餐厅“老吉堂”等多家高端餐饮品牌，欲将赛特+打造为建国门商圈的“黑米地标”。

此外，为满足“社交属性”需求，赛特+还将引入大量茶饮品牌，并打造“日咖夜酒”的社交场景消费。例如，在“日咖”方面，赛特+将引入星巴克臻选店、喜茶、茉酸奶、gridcoffee等品牌；在“夜酒”方面，赛特+或将引入Mr.ALBA威士忌等品牌，并融入进餐饮门店。

据介绍，“赛特+”总面积近2.8万平方米，总覆盖地上5层、地下2层。作为更新改造项目，主打高端商业的赛特于2019年闭店。随后，赛特集团与碧桂园文商旅集团合作，成立了“北京赛特碧乐城商业管理有限公司”，并于2020年3月底开始改造。与碧桂园的合作并未持续太长时间，没过多久，赛特就与碧桂园分手，原项目改造进度搁置。直至金地商置二次接手，才开始进行赛特+的改造。

业态配比有待打磨

一改以往传统零售的高占比，强化高端餐饮是赛特向赛特+的重要转变。对此，赛特+相关负责人表示，选择高端餐饮品牌的原因在于其经营方面具有的独特韧性，有助于帮助赛特+后续持续稳定的运营。针对高端餐饮品牌，赛特+还将在开业后与品牌进行跨界联动打造不同消费场景。

值得注意的是，在高端餐饮运营方面，无论是金地商置还是赛特集团，两者在京皆未有充足的经验。其中，金地商置旗下金地广场的餐饮品牌人均价格多在百元区间，如探鱼、伊豆野菜村等品牌；赛特+的前身赛特购物中心将零售品牌作为发展重点，主打“名品名店”的经营策略，双方对于米其林餐厅及黑珍珠餐厅的运营经验并不丰富。

此外，赛特+所处的建国门外大街交通也有所不便。商场周边多为双向两车道道路，且周边老旧小区居多，在客流高峰时段，交通拥堵问题较为严重。

对此，中国商业联合会专家委员会委员赖阳指出，高配比的餐饮业态固然能让商业项目快速吸客，但对商业项目也提出更高的发展要求。赛特+将商务办公人群作为主要辐射客群，就可能会有工作日与周末、白天与夜晚等时间段客流量不均衡的问题发生。在赖阳看来，餐饮虽然可以快速拉动场内活力，但有限的就餐时间也成为商业运营的瓶颈，零售品牌却可以全天候运营，提供多样化的产品，并满足消费者不同时段的需求，所以一座新的商业项目仍需要有可观的零售业态进行填补。

赖阳认为，为满足上述高端餐饮品牌的发展，赛特+应为其提供足够的营业空间，同时可通过多类型餐饮配套，以满足不同类型的消费者需求。此外，赛特+更要有良好的管理和运营团队，能够与高端餐饮店家合作，共同打造一个独特的消费体验。

避免商场空置

作为“一店一策”的一员，赛特+的变身也为其他项目提供参考案例。在中国商业地产工作委员会主任郭增利看来，过往高端商业的定位已不再适合如今赛特+的发展，随着更多大体量高端商业项目的涌现，赛特+的新定位、客群画像更需符合商场辐射半径内的客群特征与消费需求。

尽管高占比的高端餐饮可以吸引大量的消费者，但随着消费需求和品牌竞争压力进一步的扩大，并不能保障商场客群的长效性，可能会导致消费者失去兴趣及忠诚度。“高端餐饮通常需要较大的营业面积，如果餐饮业态占比较高，可能会导致其他商业区域的空置率增加，从而影响商场的整体运营。”郭增利坦言。

为迎接高端餐饮品牌对商场运营带来的挑战，赖阳认为，未来赛特+可通过加强与餐饮店家的合作，提供更多的支持和优惠，从而吸引更多的高品质餐饮品牌入驻，打造赛特+独特竞争优势。同时，赛特+可改善餐饮区域的环境和设施，提升就餐体验，还可以通过举办美食节、推出特色菜单等方式，增加消费者对餐饮业态的兴趣和参与度。

北京商报记者刘卓澜王思琦/文并摄

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