2022年末，龙光集团聘请中金公司为财务顾问，协助其为境内债券制定方案，推动境内债券全面展期。

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未按时付息

近日，深圳市龙光控股有限公司（以下简称“龙光控股”）旗下一只展期境内债券“H龙控02”（原“18龙控02”）未能按计划支付利息。

龙光控股称，截至11月10日偿债资金尚未全额到位，承诺在30日宽限期内加大资金归集力度，保证尽快完成利息偿付工作。

根据去年通过的展期方案，龙光控股应于11月10日支付2022年11月10日至2023年11月10日期间应计利息的50%。

“H龙控02”当前剩余规模12亿元，票面5.5%，本次支付一半利息，约为0.33亿元。

2022年3月，“18龙控02”展期方案通过，最终展期15个月，先行支付部分本金，在半年后分期等额支付10%本金。

2022年10月，此前展期的“18龙控02”第三期分期未如期偿付，龙光控股寻求30日宽限期后仍未偿付，最终参与后续整体展期。

2022年末，龙光集团聘请中金公司为财务顾问，协助其为境内债券制定方案，推动境内债券全面展期。

《小债看市》统计，龙光此轮展期债券及部分ABS总展期规模223.6亿元，已展期债券展期至2025年11月，未展期组延期至2026年11月完成兑付。

截至目前，龙光控股已于2月和5月完成支付两期最高合计10万小额，未来一年其已展期债券将兑付四笔债券的首期10%本金。

随着流动性持续收紧，龙光集团（3380.HK）于2022年8月正式宣告美元债违约，并开启总额约62亿美元境外债整体重组的谈判。

不过，相较于境内债，龙光集团境外债整体重组的进展并不顺利。

2022年11月初，有部分境外债权人提交针对龙光的清盘呈请。

据最新方案，龙光控股提到将13亿美元债务减计85%本金，在债转股的方案中，最多6亿美元的债转股，价格为3港元/股；对最多6亿美元的债务进行债转股，价格为4.25港元/股，同时会给予5年期的优先票据，在第3年支付首笔摊销款；给予8年期的优先新票据，在第4年支付首笔摊销款。

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行业深度调整

据官网介绍，龙光集团创立于1996年，于2013年在香港联交所主板上市，是一家致力于构建美好生活的城市综合服务商。

龙光控股是龙光集团在境内最主要的运营主体，主营房地产开发、物业投资及工程施工。

龙光集团官网

从股权结构看，纪海鹏和女儿纪凯婷通过家族信托实际控制龙光集团，是龙光实际控制人。

股权结构图

2020年，受益于重仓“粤港澳大湾区”的红利，龙光集团跻身“千亿俱乐部”。

中报显示，今年上半年，龙光集团实现合约销售金额约为124.5亿元，期内亏损为19.13亿元。

归母净利润

对于亏损原因，龙光集团表示“主要由于房地产行业持续低迷，销售同比下滑及毛利率下跌，存货减值拨备增加以及汇率波动的影响。”

据中指研究院数据，今年1-10月，龙光集团以187.8亿元的销售额排在行业第70位。

而2022年同期，龙光集团以385.6亿元的销售额排在行业第32位。

在土地储备方面，今年上半年龙光集团未通过公开市场招拍挂的方式获取新项目。

截至今年6月末，龙光集团土地储备的总建筑面积约为2706.82万平方米，若以货值计算，大湾区及长江三角洲区域占比约为75%。

截至2023年中，龙光集团总资产为2693亿元，总负债2273亿元，净资产420.3亿元，资产负债率84.4%。

《小债看市》分析债务结构发现，龙光集团主要以流动负债为主，占总债务的80%。

截至同报告期，龙光集团流动负债有1812亿元，其中一年内到期的短期债务合计410.7亿元。

相较于短债规模，彼时龙光集团流动性紧张，其账上现金及现金等价物有143.2亿元，现金短债比为0.35，公司存在一定短期偿债压力。

此外，龙光集团还有461.1亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计400.8亿元。

整体来看，龙光集团刚性债务规模有811.5亿元，长短期有息负债规模相当，带息债务比为36%。

近年来，龙光对外融资需求不断提高，其融资渠道多元化，主要依赖于银行借款和发债，还通过应收账款、股权以及股权质押等方式融资。

2020年末，龙光集团向合格投资者发行6.65亿元资产支持证券CMBS，成为自监管部门支持优质民营房企发债政策出台以来，继龙湖、碧桂园之后国内第三家成功发债的民营房企。

不过，自2021年第四个季度以来，龙光集团外部融资环境迅速恶化，银行暂停了对其贷款的审批和提取。

另外，龙头集团少数股东权益与少数股东损益占比不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。

总的来看，随着行业变天，龙光销售持续疲软，业绩连年亏损，对债务和利息的保障能力下降；公司刚性债务规模较大，随着融资环境迅速恶化，流动性异常紧张。

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地王收割机

1996年，在房地产行业蓬勃发展初期，纪海鹏家族在汕头创立龙光建安，后进军深圳房地产，并将业务扩张至整个珠江三角。

2000年，龙光建安启动占地776亩的汕头城中村改造项目“金禧花园”，在汕头一举成名，纪海鹏由此发家。

三年后，龙光建安以2.86亿元竞投得深圳市宝安中心地块，成为宝安中心区的“地王”，掀开了异地扩张的序幕。

随后，龙光扩张业务版图，并逐渐进入佛山、南宁、广州、惠州、珠海及中山等房地产市场，确立了以珠江三角洲为核心发展的战略布局。

龙光集团董事长纪海鹏

另外，龙光集团还进军高速公路建设领域，以BOT形式投资建设了四个项目，总投资达367亿元。

2009年后，龙光逐渐完成重组并成功收购深圳优凯思，2011年将总部搬至深圳。

2012年9月，龙光地产香港公司成立，为筹备上市做最后的准备。随后历经一年半的努力，2013年12月龙光集团登陆资本市场。

近年来，熟练斩获“地王”的龙光，在深圳龙华、光明乃至前海抢下多宗“地王”。

2014年12月，龙光以总价46.8亿元拿下位于深圳市龙华白石龙区域的A802-0305号住宅用地，折合楼面地价2.51万元/平方米，溢价率高达85.3%；2015年又以112.5亿元拿下龙华红山地块，成为当时的深圳总价地王。

2016年，龙光再度刷新纪录，以140.6亿元拿下深圳市光明新区一商住混合用地块，成为全国总价地王。

值得注意的是，龙光敢于多次拿下“地王”，都离不开“金主”的支持，其背后闪现着浙商银行、平安大华等机构的身影，存在“明股实债”嫌疑。

2021年上半年，龙光还在土地市场上高举猛打，其在深圳首轮集中供地中豪掷80亿成最大赢家。

然而，2021年下半年龙光集团便鲜少露面，其仅在汕头以7.08亿元的总价竞得一宗宅地。

随着行业变天，龙光也被裹挟其中。

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