对于“十四五”规划逐渐进入市场供应的870万套保障性租赁住房来说，国企无疑是绝对的主导力量，但也不能撇开深耕行业多年的市场化租赁企业----默默深度参与建设改造和运营管理的幕后角色。

为了提升保租房项目运营效率、实现资产保值增值，国企选择市场化管理模式，而如何甄选靠谱的、专业的、匹配的市场化租赁企业，成为了摆在眼前的第一道难题。

毕竟，选对了，合作共赢，皆大欢喜；选错了，一步错，步步错，轻则项目达不到预期，重则国有资产流失。

市场巨变：保租房巨量供应，发行REITs全面常态化

保租房正在疯狂入市。

有多疯狂？

国家统计局数据显示，截至2023年年底，全国累计建设筹集的保租房数量已高达约573万套（间），这标志着我国已完成了“十四五”期间870万套（间）目标的65.86%。

毋庸置疑，经过短短3年的发展，保租房已经成为住房租赁供应端的重要来源，并以其出色的产品竞争力赢得用户的认可和喜爱。

▲图源：百瑞纪集团《大资管时代下，中国保租房与市场化模式研究白皮书》

与保租房热火朝天并存的是，全面发行REITs将成常态化现象。

2024年7月26日，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号），并自8月1日起实施。

各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目，由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目，只要资产达标，均有条件发行REITs。

至此，住房租赁行业已形成完整的“筹集、建设、运营到退出”的商业闭环模型。

而且，这一模型的实施路径也已经清晰，“培育孵化租赁住房项目+通过REITs实现资金回收再循环滚动投资+做大保租房REITs及促进轻资产管理规模”。

可以预见的是，后续将会有更多保障性租赁住房REITs推向市场。

这对资产项目的出租率、续租率、收益率等提出了更高的要求，从投资、建设改造、运营管理等环节就需要更专业的解决方案。

毋庸置疑，国企已经成为保租房的中坚力量，在资金、土地等资源优势是无可比拟的。

▲图源：百瑞纪集团《大资管时代下，中国保租房与市场化模式研究白皮书》

但是，大多数国企并非专业资产管理运营企业，在长租房市场化运营、资产管理等方面经验相对不足，面对规模不断增加的存量及增量资产转化为保租房，容易出现缺乏资产管理的经验与能力的问题，最终导致保租房资产经营效益偏低，甚或出现资产价值发挥不出来的情况。

如何设计产品、管控管理成本、如何快速搭建高效的IT系统、如何迅速提升运营及服务能力，如何培养运营管理人才，如何在短时间内提升产品和服务品质，确保保租房通过后期持续运营能把资产价值最大化发挥出来，这些或许都是国企亟待补齐的短板。

而这些短板，恰恰是专业且靠谱的市场化租赁企业的优势所在。

国企保租房资产管理则注重稳定、安全和公益，市场化管理模式强调效率、竞争和效益，两者是天然互补互利的关系。

因此，国企与市场化租赁企业的合作成为了实现保租房资产有效管理的重要途径。

严把四关：国企与市场化租赁企业的有效结合将面临哪些风险？

问题来了，当国企选择与市场化租赁企业合作，需要规避什么样的风险，什么样的市场化租赁企业才是专业且靠谱的资产管理运营商？

我们今天来讲一些干货。

百瑞纪集团在2024年《大资管时代下，中国保租房与市场化模式研究白皮书》（以下简称“白皮书”）提到，信息不对称、企业不诚信、能力不足、评估标准的差异、招投标流程等存在的问题，这些都是国企在选择市场化租赁企业需要规避的风险。

首先，如果市场化租赁企业实力不足或信誉不佳，可能给保租房项目带来损失，影响了保租房筹集进度，后果不堪设想。

曾经有某国企负责人吐槽，某品牌公寓运营商在合作之时表现出来的业务能力、技术水平和项目管理能力严重不足，进而影响保租房项目的进度。

要知道，“年度保障性租赁住房筹集任务完成情况纳入政府绩效考核”，且写进政府部门官方公开的正式文件里。

其次，国企在选择市场化租赁企业的过程中，可能面临信息不对称的问题。

市场化租赁企业为了自身利益，隐瞒关键信息或提供不完整的信息，导致国企无法实时获取市场化租赁企业真实的经营状况，最后难以做出准确的合作决策。

这种信息不对称就像什么呢，就比如婚恋市场中去相亲，男女双方会对自身条件进行一定程度的美化或隐瞒，导致对方获取的信息不够真实全面。

再者，国企与市场化租赁企业因为目标利益的差别，评估标准也会存在差异，在选择合作的过程中，可能会因此而产生分歧。

国企可能更看重市场化租赁企业的资质、资管能力及市场表现，而市场化租赁企业则更看重合作国企的资产规模、商业合作模式等。

因此这考验了双方的融合度，特别是市场化租赁企业的全面性及成熟的项目经验，能够适配不同国企和项目的具体需求及发展阶段。

最后，国企需要不断完善招投标流程，确保技术标与商务标的设定科学与合理，防止因设定不当导致优质市场化租赁企业流失或中标者无法胜任项目。

国企还需要不断加强招投标过程中的监管和审查，防止恶意竞争和低价中标的情况发生，确保选择到合适的市场化租赁企业。

合作共赢：大资管时代，保租房如何甄选靠谱的市场化租赁企业

那么，规避了这些风险之后，什么样的市场化租赁企业是专业且靠谱，值得国企选择合作呢？

维C传媒认为应该具备以下几点核心优势。

第一，据《白皮书》显示，伴随多元化主体参与保租房筹建政策的不断深入，不同城市参与主体呈现显著差异，在经济实力或保租房处于不同发展阶段的城市来说，地方国企和政府将扮演着不同的角色，并且更加注重专业分工和协作。

因此，需要市场化租赁企业具备全方位合作模式、多元化公寓产品、以及应对保租房建设不同阶段的成熟经验。

就像百瑞纪集团这样，深耕住房租赁市场9年，拥有全产品、全模式、全链条的“三全”模式全周期管理能力，能有效覆盖不同合作方、不同合作场景的要求，并能够实现标准化体系输出。

第二，在调研决策阶段，市场化租赁企业需要能够准确判断不同产品在不同区域的租赁需求和潜力，从而选择最具投资价值的地点以及营销策略。

国企在选择市场化租赁企业合作时，切勿被企业“动动嘴皮子”迷惑了，而是看企业是否有实地调研能力，是否有丰富的市场表现力，以数据驱动决策的专业化运营机构将更具优势。

百瑞纪集团在IT技术方面的打磨，为其在大数据挖掘、会员体系和数字化营销等方面为调研决策提供助力，这些数字化工具不仅能够帮助企业更好地了解客户需求和市场趋势，还能够优化资源配置、降低运营成本，从而提高运营效率。

资料显示，百瑞纪集团早于2020年就获批成为国家级高新技术企业，今年1月还获得国家“专精特新”认定。在行业中可算是屈指可数。

第三，保租房作为微利的民生行业，同时受制于国企内部管理机制的复杂性和缺乏市场灵活性，在资产运营效率上较为欠缺，而专业的市场化租赁企业应该具备灵活的管理机制、精细化运营能力以及深入的市场洞察力，以此提高运营效率，进而保证国企资产项目的增值保值。

百瑞纪集团注重资产全生命周期管理，包括从项目前期开发、产品定位、项目筹建、运营管理等方面，把控项目运营的每个节点，确保每个项目收益的最大化；强调风险控制和价值创造，通过专业的资产运营能力、高效的管理团队和优质的服务体验等核心优势，成功地帮助众多国企盘活闲置或低效资产。

第四，运营团队搭建成为国企筹建保租房的痛点，市场化租赁企业则积累了专业的人才团队，一方面能够确保项目运营的安全稳定性，另一方面通过双方合作，国企还可以借此培养自己的运营团队。

在人才团队建设方面，百瑞纪集团搭建新员工培训体系、管理人才培训体系和专业技术培训体系等健全的人才培养和激励机制，能够满足国央企住房租赁品牌大量项目开业的需求，并且经过百瑞纪集团长达9年时间的实操应用，已经成为非常专业且靠谱的“智囊团”。

此外，还可以从客户满意度、运营安全性、稳定性、品牌美誉度等方面综合评估……

总之，市场化租赁企业比做保租房的国企更早布局租赁住房赛道，更深度参与产业全周期，更透彻了解客户、产品、市场，更懂得如何应对瞬息万变的市场，更清楚如何计算好每一个项目的“经济账本”，而国企在筛选租赁企业的时候，更应该从各个维度做好评判，从而选出最优合作伙伴。

携手并进：激活市场引擎，保租房的理想合作伙伴

哲学家尼采说：不蜕皮的蛇只有死路一条，人类也不例外。

同样，企业也不例外。

国企下场做保租房，选择与市场化租赁企业合作的案例比比皆是。

在郑州，郑州城发安居选择百瑞纪集团，共同运营管理美寓系列人才公寓。

城发安居负责政策衔接，房价和配租资格制定，物业管理和维修等；百瑞纪集团负责房源推广发布，营销及招租，租客全流程服务管理，社区活动等，并依托百瑞纪Saas系统与城发安居的资产管理系统和“郑好办”市民系统融合，实现资产和房态、项目发布、资格审查、租客看房及签约、日常服务等流程数字化。

▲郑州安居陇西美寓人才公寓图源：百瑞纪集团

除此之外，百瑞纪集团还为城发安居定制家具电器及相关物资供应链解决方案。

通过百瑞纪的人才储备和培养体系，快速完成30多个专业岗位配置，项目筹备15天即开业运营。

双方分工配合，各展所长，共同提供“好产品、好服务、好朋友”的专业公寓运营内容，使项目迅速进入专业化经营阶段，高质量完成保障性租赁住房投放运营使命。

在湖南长沙，经过对众多品牌公寓的深入了解和比较，华新集团清控实业选择百瑞纪集团，共同打造湖南长沙第一批保障性租赁住房----窝趣长沙尖山湖公寓。

▲窝趣长沙尖山湖公寓图源：百瑞纪集团

作为资产方，华新集团清控实业提供合作物业。

作为项目委托运营方，百瑞纪集团则提供全链条运营服务及资产委托管理，包括项目前策调研、纳保建议及指导、产品规划设计、供应链金融支持、筹备建设、运营管理、产品研发支持、人才培养支持、IT系统支持、会员管理销售体系支持等全流程服务。

值得一提的是，通过百瑞纪团队针对项目人群定位及商圈调研显示，项目周边校园教育资源丰富，且聚集了众多高新科技人才和都市白领，百瑞纪团队认为原本的单间房型并不能匹配用户需求，因此提出产品设计规划。

通过将较为单一的大单间改成多功能子母房，并增加了厨房等配套，能够满足众多青年人和创业精英的同时，也为周边名校的家庭提供温馨舒适的居住选择。

户型的改造丰富了产品线，提高了溢价能力，并且让项目的用户满意度攀爬到93%。

同时，由于在纳保方面有一定经验积累，百瑞纪团队为项目的纳保也提供了建议与指导。团队依据当地政府规定，组织材料申报，衔接住建住保处验收工作，并且按照建议制定整改方案，最终成功帮助项目纳保并申请补贴，得到了清控实业的高度认可。

窝趣长沙尖山湖公寓于今年3月1日正式开业，当时到访客户较少，大部分客户对于项目的品质及价值点没有足够的认知，导致项目出租率不高。

对于新开项目如何提高入住率，百瑞纪集团运营团队早已轻车熟路。线上，通过各种自有及外部获客能力强的渠道引流合作，带来精准的客户线索，再跟进及转化；线下，门店管家、销售、分销团队会定期对周边产业园、3公里范围企业进行拜访、宣讲、拓展，每月完成不低于20家企业拜访，获取大型企业租房需求，给予宿舍定制。

▲窝趣长沙尖山湖公寓房间实拍图源：百瑞纪集团

窝趣长沙尖山湖公寓共计1272套（间），开业3个月，出租率已经达到97%，月均提升30%。

除了郑州城发安居公司、华新集团，百瑞纪集团与广州日报社、广州城投、湖南湘江集团大科城公司、深圳振业集团、济南轨道交通集团等各地国资平台企业合作多个项目，窝趣广州西门口地铁站轻社区、窝趣长沙尖山湖公寓、郑州城发安居美寓国际社区、深圳振业华舍公寓、长沙湘江科创园窝趣轻社区、窝趣国际社区·济南禹瀚城......

这一栋栋耸立于全国各地的高楼，是国企选择百瑞纪集团实现合作共赢最生动的注脚，寄托了新市民新青年“住有所居住有宜居”的朴素情怀，承载着城市吸引人才、留住人才的美好愿景。

成立于2015年，深耕行业9年，百瑞纪集团凭借有口皆碑的实力，在国企的朋友圈不断扩大，与国企合作项目已占到百瑞纪集团近两年签约量7成以上。

截至2024年第三季度，百瑞纪集团通过瑰悦、窝趣、华舍3个不同定位的品牌以及6条产品线，拥有已开业房量66415套（间），储备规模量97754套（间），占据行业TOP5地位。

结语

在长坡厚雪的住房租赁赛道上，既要社会效益，又要经济效益；既要怀有利他之心，又要长期主义者的坚守；既要国企责任担当的中坚力量，又要像百瑞纪集团这样的专业力量。

国企选择市场化租赁企业，双方不是“谁进谁退”“此消彼长”的关系，而是共生共赢，你进我也进的合作关系。

双方携手并进，让新市民新青年享受到“住有所居住有宜居”的美好租住生活！

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