深圳楼市轰了一脚油门。

一次分水岭

久旱迎甘霖，深圳楼市迎来久违的“日光盘”。

位于龙华红山的深业上城学府，成为深圳楼市收缩以来真正意义上的“日光盘”。

332套新房住宅，建面79—139平，销售备案均价约8.05万元/平，备案总价621万—1178万/平，开盘迅速售罄，成为具有分水岭意义的一次新房销售。

首先，这是深圳年内第二个日光盘，也是“9.29”新政首个日光楼盘。

其次，这次选房速度非常快，还剩余一百多批客户连选房都没机会。

第三是项目不仅开盘折扣93折高于市场普遍的主流折扣，连价格也存在学区溢价，但依然受到了市场的热选。

项目周边深高北学区范围内的优质二手房价格已经回落，如水榭春天5期约88平户型，9月成交两套房源，一套739万，另一套730万。

第四是项目敢于官宣“保价”。在众多新房调整备案价，释放更多的市场折扣环境下，直接给出了保价承诺——在签署认购书之日起至项目售罄期间，如果进行降价，准业主就有权要求退差价。

虽然项目最终售罄，承诺的保价期也就没有更多的意义了，但在开盘之前给出承诺，还是会间接给意向客户释放更多的购房信心。

总的来说，项目是踩准了政策时点和时机，加上有深高北的学区加持，周边配套所见即所得，才有这样的表现，放在其他项目身上则未必。

可以看同期的其他新房项目，开盘数据，大家都有目共睹。

不过，很多人觉得这是深圳楼市的烟雾弹，“日光”有水分，疯狂过后有可能留下的是一地鸡毛，个别楼盘并不能代表楼市整体信号。

是不是烟雾弹，其实一两个月后便能见分晓。

接下来的一两个月是否出现工抵房、留存房，官方的递补选房等情况，才是检验时刻。

因为项目本身官宣登记客户是888批，到了真正选房阶段就只有744批客户，说明有144批客户要么放弃了冻资，要么不符合购房的资格。

但深圳目前购房资格、银行审核的流水等已经很宽松，所以相信这些客户更多的是主动放弃参与选房，代表了一定的购房心态。

其次，项目并非没有短板。

比如项目占地面积小，容积率高，园林不大，绿化覆盖率只有20.01%，小区活动空间一般；

比如产品除了住宅，还包含了1栋酒店，部分住宅户型也有遮挡；比如79平小面积户型设计舒适度有所欠缺，空间分配显得局促，97平户型餐厅靠近厕所门口。

深圳过去的“日光”项目并不少，如曾经的宝安的领航城三期、网红盘万丰海岸城、龙岗是保利勤诚达誉都、南山的半山臻境，都是炙手可热的日光楼盘，但能经得住时间检验的有多少？

所以，“日光”过后，更需要的是冷静思考。

抢房思考

“日光”诞生，是项目热销的表现，但是不是就代表楼市已经复苏了？

事实上，现在新房和二手房冷热不均，项目与项目之间都有天壤之别。

单独的日光个案谈复苏，为时尚早，还需要有更多的信号叠加在一起才能有所表现，比如新房全面收回折扣，比如二手房成交量拉升等等。

目前大家都还是保守的态度，都在等待更好的买房时机，更好的项目。

因为大家手中并不是真的缺钱，而是都拿着筹码等待合适的时机。

看看我们的居民存款增加情况就知道了。

根据中国人民银行数据显示，今年8月末，本外币存款余额303.21万亿元，同比增长6.6%；前八个月人民币存款增加12.88万亿元，其中住户存款增加9.65万亿元。而现在的居民存款余额是2015年的3倍。

造成楼市现在不振的原因就是大家主动去杠杆，不消费，不投资，拼命储蓄，担心失业和养老，才带来了最近两三年的房价回落。

所以，一旦时机合适，相信大家会立马转向。

但目前从宏观的环境变化来看，房地产调整带来的收缩是比较明显的。

最近，讨论的比较热的是，能否用股权财政替代土地财政，实现经济驱动的转型。

其实这个问题都不需要怎么讨论。

就体量而言，股市暂时还接不住楼市的资金。

根据政府公布的数据，2023年国有土地使用权出让收入57996亿元，2022年国有土地使用权出让收入66854亿元。

从过去10年的数据看，即使国有土地使用权出让收入下滑，也依然还有五六万亿的规模，能占A股市总市值的6%左右（10月A股市总市值约95.87万亿元）。

即使国有土地使用权出让收入规模下滑，但对国家对土地财政的依赖程度也依旧达到20%左右。

很多城市每年出让土地的收入都是上千亿规模，中国股市五千多家上市公司的平均市值140亿元，如果去掉这部分的收入，那么这些城市每年就需要创造几十个上市公司，否则就抹不开了。

所以，无论怎么走，都很难找到一个比土地出让规模更大的容器。

这就注定了，无论房地产发展到什么阶段，都是头等大事，解决难以为继的土地财政是必须解决的问题。

只有把楼市稳住，才能谈更多的发展，才能更好地化解地方债务。

所以也可以看到，周末10月12日的新闻会议，最终强调的还是化债。

国新办新闻发布会上，我们的部长表示——

拟一次性增加较大规模债务限额，置换地方政府存量隐性债务，加大力度支持地方化解债务风险，相关政策待履行相关法定程序后再向社会做详尽说明，这项政策是近年来出台的支持化债力度最大的措施，这是一场及时雨，将大大减轻地方政府压力。

换成大白话就是，任何相关的支持政策，最终都是围绕着地方化债展开，力度也是前所未有。

所以，要不要继续参与楼市，大家心里都有数，只不过是看时机、看城市、看项目而已。

作者|飞天小女警

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