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再过两天，京能西贤府取得的预售许可证就满月，是骡子是马，也将出来遛遛了。

在这个当口，它展开了一轮宣传攻势，主题是：抗价。

自5月底华润置地西红门橡树湾降价之后，北京的新盘争先降价，明里暗里的。当京能西贤府面市，就面临一个关键的选择，到底要不要跟风？

几番思虑之后，它不肯低下高昂的头颅，决定坚决不降。潜台词是，我的地段很好，产品很牛，凭啥随大流？

甲方的思路定下后，一帮自媒体就按照这个方向开始帮它鼓吹了，各种溢美之词，什么标杆、扛把子、封面之作，等等，估计连京能西贤府的置业顾问们都不好意思。

从传播的角度看，京能西贤府无疑是独树一帜的。学新闻的人都知道，狗咬人不是新闻，人咬狗才是。大家都在降价时，它反弹琵琶，跳出来抗价。

京能西贤府的勇气可嘉。

但，商场不是儿戏，更不是图一时痛苦，能卖出多少房，才是关键。当然，也要看利润。

花姐分析京能西贤府之所以扛起不降价的大旗，其兵锋所指是隔壁对手中建和颂九里。

在拿证一个月不到，中建和颂九里就网签了1套，它的成交价69781.74元/平米，足足比预售参考价低了9%。降价的轮子发来了，看看京能西贤府怎么接，这对操盘手是一个非常大的考验。

很显然，京能西贤府没接这茬，甚至撇清了和中建和颂九里不是对手的关系，不在一个层级上，认为自己的对手是丰台区的豪宅，如中海丰和叁號院、中建云镜、中环悦府。它们每平米的成交价分别是8.8万元、8.7万元、9.26万元。

拿它们作比，京能西贤府意在抬高自己的身价，进而降维打击中建和颂九里。

京能西贤府供应了428套住宅，125平米户型92套、154平米户型264套、173平米户型72套。这个面积段，的确和中海丰和叁號院、中建云境和中环悦府的主力户型接近。

但它们之间毕竟还是有地域上的差异。比如，京能西贤府距离中海丰和叁號院、中建云境有11公里，离中环悦府有20公里。而京能西贤府与中建和颂九里同在大瓦窑地铁站，相隔不过一条马路。

说到底，京能西贤府想卖到8万元/平方米以上，一定绕不开中建和颂九里。中建和颂九里供应572套房，120平米至140平米户型228套，150-170平米户型70套。

无论从地段，还是面积段上看，它们都是绝对的竞品，且是生死冤家那种。京能西贤府想通过抗价来高举高打，从气势上打压中建和颂九里，是不太现实的。

因为，这一届的购房者太精明了。

就像撒谎一眼，京能西贤府讲了一个卖8万元以上的故事，就需要N个故事去打圆场。比如，所谓精装，什么大理石石材，方太厨电，进口水龙头，大金新风系统，等等。这些故事实在是太老套了，如果没有在产品上拉开本质上的差距，这种所谓的抗价，反而适得其反。

要知道，在当下的楼市，更多的购房者是用脚来投票的，最想看到的是优惠的房价。

在花姐看来，京能西贤府犯了一个低级错误：把购房人当傻子。在商场和做人一眼，没有人真傻，永远不要把任何人当傻子。

从产品力的角度，京能西贤府也鲜有支撑抗价的理由。

花姐写过两篇京能西贤府的文章：《京能厮杀中建的10大看点》《浅析京能西贤府的两大难点》，点出它最大的两个问题是，1、有关商业酒店体与住宅区在地面和地下停车场的的隔离问题；2、离地铁口和商业酒店体过近带来的新风系统和油烟味等问题。

当然，中建和颂九里的缺点也很明显，不如京能西贤府方正，是个三角形地块，还有一个高压线塔，等等。

关于推广上，中建和颂九里很聪明，默默地降价开盘，打了京能西贤府措手不及，只好跳出来喊：我和它不在一个层面上竞争。但到底是不是竞争对手，市场说了算，购房者钱袋子说了算。

花姐很为京能西贤府担心，担心它覆水难收。说好卖8万元/平米以上，打死不降价，如果未来真的降了，它该怎么收场呢？

京能西贤府母公司是北京国企京能置业（600791.SH），但也并不富裕，2023年营收45.35亿元，同比下滑26.60%；归母净利润-4亿元，较上年同期由盈转亏。38.4亿元拿下的京能西贤府地块，对京能置业董事长昝荣师来说，是一个极大的考验。

文章来源：京城楼花

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