转自：中国房地产报

苗野/发自上海

“5·17”新政后的南京首场土拍出了个“地王”。

6月19日，经过47轮竞价，奥体建设以17.4亿元的价格竞得南京河西南G11地块，溢价率15.23%，楼面价高达4.39万元/平方米，一举成为南京目前单价第二高的地王，仅次于葛洲坝于2016年拍得的河西地王（4.52万元/平方米）。

历经1个半小时，南京本批次出让的3宗地块均溢价成交，总成交金额22.82亿元，整体溢价率达15.8%。除河西南G11地块被南京本土国企奥体建设拿下外，其余2宗夫子庙地块和溧水老城区地块分别被民企中堃置业、南京昱临置业斩获。

“这场土拍居然把‘闪电战’打成了‘持久战’，南京土地市场终于告别了‘一轮游’，热度又回来了。”拍地结束后有市场人士如是评价。

克而瑞研究中心认为，南京本批次土地供应规模虽小，但质量较佳，均处于热门板块，尤其是容积率仅为1.01的河西南G11低密宅地，市场关注度处于高位。从最终土拍结果来看，南京土地市场热度明显回升，不仅打破了南京2024年以来涉宅地块均零溢价的尴尬，还刷新了2023年以来南京月度溢价率纪录。

G11地块竞争最为激烈，吸引了招商蛇口、奥体建设、建邺城镇、南京智慧绿岛开发建设等多家房企均参与竞拍。10:10开拍，11:02落锤，47轮竞价，50分钟竞价时长，是近8个月以来南京土拍竞价时间最长的一幅地块，成交楼面价与2016年5月葛洲坝“地王”仅差1325元/平方米，刷新了南京楼板价TOP2。

“并不意外，本土国资背景拿下城市核心开发资源在预料之中。”华东某房企内部人士认为，这两年南京土拍市场几乎是奥体建设的主场，“南上北下”夺得多宗核心地块，形成了连点成片的布局。G11地块能不能成顶豪红盘取决于奥体建设的产品力和后续市场表现。

公开资料显示，南京奥体建设成立于2001年，为南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司直属企业，主营高端商品房开发。由于奥体建设归属河西新城区国资企业，旗下主要项目也集中于河西新城，参与并见证了河西新城的崛起与蜕变。

奥体建设曾因南京一纸“市、区国企不再参与商品房开发”限制令退居幕后，沉寂近10年于2022年回归，并发布一则推文《2022，奥体建设全新归来》，并配图“璀璨八子，匠心筑城”，引发市场广泛关注。之后开始在南京开疆拓土，足迹遍布河西南、河西中、江心洲、仙林湖、江核等各大板块。

据克而瑞统计，2022年奥体建设以136.44亿元权益货值，位列年度南京房企土储排行榜第三名。其权益土储用地面积15.23万平方米，同样位居前列。

2023年奥体建设在南京楼市名声大噪。年初首开的南京河西江东中路的奥体新城丹若园，1800万元起，单价每平方米近7万元，摇号中签率14.9%，16分钟宣告售罄。同年11月首开的天琴华樟也是南京河西四大顶豪之一，最高户型总价5888万元……这一年奥体建设在南京房企销售金额排行榜中三个口径均位列前十，以全口径销售金额75.6亿元排在南京房企销售排行榜第9名。

“从奥体建设在土地市场的表现来看，后续或许还会有更多项目，当下土拍市场还是靠国企、央企托底。”某闽系房企内部人士认为，容积率1.01和限高35米为南京G11地块增加了竞争筹码，是南京河西首次推出容积率低至1.01的低层住宅用地，拿下这块“地王”证明奥体建设可以在南京市场“豪掷千金”，但如何平衡利润也是奥体建设要考虑的。

从过往屡拿“地王”的企业表现来看，并不是所有国企都愿意或能够承受高价地的压力。

公开数据显示，截至2023年12月31日，南京奥体建设债务融资工具存续规模12亿元。担保合计12.39亿元，占2023年度净资产53.2亿元的23.29%，其中对外担保6.39亿元，对内担保6亿元。截至报告期末，南京奥体建设受限资产账面价值合计16.65亿元，受限类型为诉讼冻结和借款抵押。

以截至2023年12月31日的期末余额为例，奥体建设持有货币资金16.73亿元，受限资金6770万元；合同负债63.96亿元，一年内到期的非流动负债10.58亿元，长期借款8.72亿元。

前述华东某房企内部人士认为，有国资背书，融资成本低，奥体建设资金压力尚可，但难逃行业利润普降的困境。频繁拿地、拿高价地必然遭遇成本高企，中短期内会影响经营利润。面对市场整体下行，奥体建设的进出货“天平秤”要精打细算。

实际上，南京楼市表现并不理想。

据克而瑞数据，2024年5月，南京新建商品住宅成交面积27万平方米，环比、同比分别下跌16%、46%。累计来看，今年前5个月，南京新建商品住宅成交面积112万平方米，同比降幅达61%。

去化方面，南京今年5月新房去化率仅7%，较4月9%去化率下降2个百分点，较今年一季度8%的去化率下降1个百分点，较去年5月26%去化率下降19个百分点。

市场人士认为，南京房地产市场仍在调整过程中，高价地接下来的命运如何值得关注。所有房企在销售端都承受着巨大的压力，这种压力是整个行业共同背负的。规模持续缩减，房企拿地策略应以精准为主。

截至目前，南京2024年涉宅用地月均成交8.4万平方米，同比2023年涉宅用地月均成交54万平方米骤减八成。

克而瑞南京分析师陆佳慧认为，在当前相对冷静的全国土地市场大环境下，南京本次土拍中优质地块的竞逐保持相对“高热”态势。本次土拍凭借“主城+低密”的独特属性，推动整体楼面价攀升至每平方米34700元，达近一年峰值，透视出开发商对未来主城低密高端市场需求持积极乐观的预判，进一步强化了市场中“位置为王，品质至上”的投资逻辑。

南京房地产学会副会长孟祥远认为，本次是南京供应计划官宣后的首次土地出让，3幅地块“少而精”，体现出供地的克制，减量提质也是遵循市场规律下对市场的保护。3幅地块全部溢价成交，房企展现出的积极性很高，说明“减量提质”的供地策略正在收效，提升了南京楼市的信心。

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